鼎东策略北京甲级写字楼：租金调整趋缓

2025 年，北京写字楼市场进入深度调整与结构重构的关键阶段。租赁端呈现续租主导、租户议价权攀升的显著特征，甲级写字楼租金持续调整；投资端大宗交易规模大幅收缩，但商业零售资产逆势受捧，叠加公募 REITs 底层资产扩围政策落地，为市场注入新的发展动能。多家机构数据显示，尽管市场仍面临供需平衡挑战，但局部企稳迹象与政策利好正在重塑行业发展逻辑。

01 甲级写字楼市场：续租成主流租金调整趋缓

2025 年北京甲级写字楼市场需求端持续保持理性态势，租户成本控制意识显著提升，搬迁行为愈发谨慎。仲量联行数据显示，全年写字楼市场中续租成交逐渐占据主导地位，尤其是第四季度，多数企业为规避装修、复原等一次性大额支出，选择在同一楼宇内续租或缩租，进一步巩固了续租交易的主导性地位。在此背景下，业主方策略明显转向，优先保障出租率成为核心目标，通过租约重组、下调租金等方式积极留住现有租户。

从核心数据来看，2025 年第四季度北京甲级写字楼市场无新增供应入市，存量物业持续去化推动空置率微幅回落。截至年末，整体空置率环比下降 0.3 个百分点至 15.2%（统计口径不含全市自用项目），全市净吸纳量达 21,790 平方米，虽较上季度略有下滑，但核心子市场的集中租赁成交支撑市场呈现改善迹象。区域分化特征愈发明显，CBD 和望京区域凭借业主的租金让利策略，去化表现相对突出。

数据来源：仲量联行

租金调整持续深化的同时，市场定价透明度显著提升。2025 年第四季度，北京甲级写字楼平均月租金为每平方米 210 元，环比下跌 5.6%，同比下滑 16.3%。值得关注的是，租金下行速度已显现放缓迹象，仲量联行预测，2026 年全年平均租金降幅将收窄至 6.6%，反映出部分子市场租赁表现的局部企稳。但随着 2026 年预计 70 万平方米新项目的集中交付，尤其是 90% 新增供应集中于东部子市场，未来租金仍将面临一定下行压力。

新兴需求亮点同样值得关注。在非续租类交易中，医美、体检等健康服务细分领域以及人工智能应用企业正逐步成为增量需求的重要来源，为市场注入新的活力。

仲量联行北京商业地产部高级董事张斯亮表示："尽管租金调整节奏或将趋缓，但市场仍将维持租户主导格局，对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长。"

02 投资市场：大宗交易遇冷零售资产受捧 +REITs 扩容引机遇

与租赁市场的调整态势相呼应，2025 年北京商业地产投资市场同样呈现放缓节奏。仲量联行数据显示，全年大宗成交总额录得约 180 亿元，较 2024 年下降 58%，较过去五年均值大致减半，第四季度市场活跃度进一步走弱。从资产类别来看，商业零售资产成为资本关注的焦点，展现出相对较强的抗周期属性。

数据来源：仲量联行

典型案例层面，第四季度英格卡购物中心宣布与高和资本达成战略合作，设立专项不动产基金共同持有包括北京荟聚在内的三座购物中心资产，英格卡继续负责项目管理运营，这一交易被视为零售资产价值重估的重要信号，其后续进展备受市场关注。从投资主体来看，自用型买家和险资机构成为市场主要参与者，反映出当前投资市场的谨慎心态。

政策层面的重大突破为商业地产市场带来长期利好。2025 年，中国证监会与国家发改委相继发布相关政策，将超大特大城市的超甲级及甲级商务楼宇项目、四星级及以上酒店项目纳入公募 REITs 试点范围，标志着公募 REITs 底层资产范围正式扩围至商业办公与酒店领域。此前，北京已涌现出创金合信首农 REIT、华夏金隅智造工场 REIT 等成功案例，其中首农 REIT 底层资产为首农元中心项目，引入快手、小米总部入驻，上市首日涨幅超 28%，充分印证了市场对优质商业不动产证券化的认可。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示："中国公募 REITs 市场的进一步扩围，将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型，并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价。"

业内普遍认为，这一政策将显著提升商业办公资产的市场流动性，有效推动存量资产盘活，缓解部分资产持有者的流动性压力。

03 市场展望：挑战与机遇并存精细化运营成核心竞争力

展望 2026 年，北京写字楼市场将面临新增供应集中入市与需求缓慢复苏的双重考验，空置率阶段性上升压力仍存，但租金下行幅度有望进一步收窄。区域分化、业态升级与政策红利将成为驱动市场发展的核心变量，西部子市场的新质生产力企业需求与东部市场的存量优化机遇形成互补，推动市场结构持续重构。

对于行业参与者而言，业主方需持续优化租约策略，强化精细化运营能力，通过提升楼宇品质与服务水平吸引优质租户；投资者则需聚焦核心区位、经营稳健的优质资产，把握公募 REITs 扩容带来的流动性红利。在"内卷与进化"的行业变革背景下，商业办公市场正加速从增量扩张向存量优化转型，精细化资产管理能力将成为企业穿越周期的核心竞争力。

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