迪时策略 8月数据依旧不堪，“金九银十”要凉？（2025年1-8月）

迪时策略 8月数据依旧不堪，“金九银十”要凉？（2025年1-8月） | 月读数据【第91期】

1-8月销售同比降幅继续扩大，9月或难有大幅反弹

8月，淡季延续，商品房销售面积和销售额分别为0.57亿平米和0.54万亿元，环比较分别上升0.6%和2.3%，单月销售面积达到2009年以来同期新低，单月销售金额达到2015年以来同期新低。

1-8月，商品房销售面积和销售额分别为5.7亿平米和5.5万亿元，同比分别下降4.7%和7.3%，降幅较1-7月分别扩大0.7和0.8个百分点，同比降幅已连续扩大5个月。

库存方面，截至8月末，商品房待售面积约7.6亿平米，环比下降307万平方米，降幅0.4%，库存压力缓解速度持续放缓。同比上涨3.2%，库存仍处在历史高位。

根据央行公布的8月社融数据来看，反映房贷的新增居民中长期贷款200亿元，较2024年同期少增1000亿元；反映消费的新增居民短期贷款105亿元，同比少增611亿元。房贷和消费贷双双下滑，说明居民对于市场信心依旧不足。

预计后市，随着“金九银十”的销售旺季到来，企业将会加大推盘和营销力度，9月新房成交或将环比增长。但目前，楼市仍未止跌，8月国务院会议表态“将采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”的相关举措也尚未有苗头。在这样的背景下，难以出现大幅反弹。

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.08全国商品房单月销售面积及同比增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

注：由于认为报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素，自2023年3月起，统计局对房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速均按可比口径计算，我们据此调整了2022年、2023年同期对应指标的数值，所有相关计算均基于调整后的数值。下同。

图表：2021.02-2025.08全国商品房累计销售面积及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.08全国商品房累计销售额及增速

资料来源：亿翰智库、国家统计局

图表：2021.02-2025.08全国商品房待售面积（亿平米）

注：待售面积为截至月末的累计数值。

新开工尽显颓势，开发投资持续探底

8月，开发投资同比继续收缩。新开工面积0.46亿平米，为2016年以来最低单月，同比下降20.3%，降幅较7月扩大4.9个百分点。施工面积0.44亿平米，同比下降21.9%，降幅较7月扩大2.3个百分点。竣工面积0.27亿平米，同比下降21.4%，降幅较7月收窄8.0个百分点。单月开发投资0.67万亿元，环比下降2.79%，同比下降19.5%，同比降幅较7月扩大2.5个百分点。

1-8月，房地产开发企业房屋施工面积64.31亿平米，同比下降9.3%，降幅较1-7月扩大0.1个百分点。其中，住宅施工面积44.85亿平米，同比下降9.6%。

房屋新开工面积3.98亿平米，同比下降19.5%，降幅较1-7月收窄0.2个百分点。其中，住宅新开工面积2.93亿平米，同比下降18.3%。

房屋竣工面积2.77亿平米，下降17.0%，降幅较1-7月扩大0.5个百分点。其中，住宅竣工面积1.99亿平米，同比下降18.5%。

1-8月，房地产开发投资总额为6.0万亿元，为2016年以来同期最低，同比降幅12.9%，降幅已连续7个月扩大，为近29个月最大同比降幅。

1-8月全国固定资产投资仅增长0.5%，增速较1-7月收窄1.1个百分点迪时策略，且低于2024年同期1.9个百分点。然而，扣除房地产开发投资，全国固定资产投资增速则从1-7月的3.3%提升至4.2%。房地产对固定资产投资的拖累更加严重。

同样，房地产对民间投资的负面影响也十分显著。1-8月民间投资同比下降2.3%，扣除房地产开发投资后增长3.0%。这表明房地产市场的调整对民间投资整体增速影响较大。

从财政部8月19日发布的财政收支情况来看，1-7月国有土地使用权出让收入1.69亿万元，同比下降4.6%，相较2021年同期4.41万亿元少了大半。按照这个趋势，2025年全年的卖地收入或将接近2016年不及4万亿元的水平。这份数据也印证着供地规模还在缩量。

政策端来看，土地收储和城市更新工作正在加快推进，随着越来越多的“收储”土地、“流拍土地，调规后成为优质宅地再次供给入市，或能够为新开工指标带来相对有限的改善。